Organisation de la copropriété
Le syndicat :
constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes ; il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir, par exemple, sa responsabilité engagée. Le syndicat se réunit en assemblée générale au moins une fois par an ; c’est elle qui permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes. Il est indispensable et dans l'intérêt de chaque copropriétaire d'y participer.
Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider la création d’un syndicat secondaire qui administre un bâtiment déterminé au sein du syndicat principal.
Le syndic :
représentant et mandataire du syndicat. Il gère l’immeuble au nom des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat selon les règles spécifiques à la copropriété. Les petites copropriétés (moins de 10 lots) dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €ont des obligations comptables allégées.
Il est responsable devant eux de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste, informe les copropriétaires et gère le personnel du syndicat. Il peut être professionnel ou non professionnel (copropriétaire assumant la fonction de syndic).
Le conseil syndical :
composé de membres choisis parmi les copropriétaires. Il est chargé d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et notamment la comptabilité du syndicat ; il peut se faire assister par un tiers. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou représentants légaux (à l’exclusion du syndic, de sa famille ou de ses préposés, même s’ils sont copropriétaires). La fonction de membre du conseil syn- dical n’est pas rémunérée.
Ils sont élus (membre par membre) par l’assemblée générale - à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, à défaut et à certaines conditions, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés - au maximum pour trois années renouvelables. Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres.
C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical.
Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale.
Toute copropriété a un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, a décidé de ne pas en instituer.
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